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其他
房地产开发企业的会计核算
一、设立时的核算
（一）涉及的主要业务
办理企业名称登记、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
（二）设置的主要帐户
实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等
（三）会计分录模板
1、收到所有者投入资本时
借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等
贷：实收资本、股本等
资本公积—资本溢价或股本溢价
2、筹建期开办费发生时：
借：管理费用、长期待摊费用
贷：银行存款等
二、取得土地时的核算
（一）涉及的主要业务
出让取得、转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
（二）设置的主要帐户
开发成本、无形资产、投资性房地产等
（三）会计分录模板
1、用于土地、商品房开发
借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款等
2、用于自建用房或暂时没有明确用途
借：无形资产
贷：银行存款等
3、用于赚取租金
借：投资性房地产
贷：银行存款等
三、房地产开发阶段的核算
（一）涉及的主要业务
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
（二）设置的主要帐户
开发成本、管理费用、销售费用等
（三）会计分录模板
1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款、应付酬工薪酬等
2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
借：开发成本—成本对象—前期工程费
贷：银行存款、应付酬工薪酬等
3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费
应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）
贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等
4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
借：开发成本—成本对象—基础设施建设费
应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）
贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等
5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。
借：开发成本—成本对象—公共配套设施费
应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）
贷：银行存款等
6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。
借：开发成本—成本对象—开发间接费
应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）
贷：银行存款、应付职工薪酬等
7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用
借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费
开发成本—成本对象—公共配套设施费
贷：预提费用
8、发生借款费用，支付利息时
借：开发成本—借款费用
贷：银行存款
9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
借：管理费用
贷：银行存款、应付职工薪酬等
10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。
借：开发成本—一期—公共配套设施费
—二期—公共配套设施费
贷：开发成本—会所
开发成本—地下车库
10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
借：财务费用
贷：银行存款
（四）经典例题
某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发项目，取得增值税专用发票1 张，注明金额为 100 万元，税额 17万元；支付二期项目建筑工程款合计 515 万元，取得增值税专用发票 3 张，注明金额为 500万元，税额15万元，款项均已通过银行存款支付。
会计分录：
1、购进防火材料时：
借： 开发成本—成本对象—建安工程费 1000000
应交税费—应交增值税（进项税额） 170000
贷：银行存款 1170000
2、支付二期建筑工程款时：
借：开发成本—成本对象—建安工程费 5150000
贷：银行存款 5150000
四、房地产完工阶段的核算
（一）涉及的主要业务
开发项目竣工结算
（二）设置的主要帐户
开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产
（三）会计分录模板
1、结转开发成本
借：开发产品—一期
贷：开发成本—一期
2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
借：管理费用
贷：银行存款、应付职工薪酬等
3、完工后发生借款费用，支付利息时
借：财务费用
贷：银行存款
4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用
借：销售费用
贷：银行存款等
5、企业自用时
借：固定资产
贷：开发成本
五、房地产销售阶段的核算
（一）涉及的主要业务
土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。
（二）设置的主要帐户
主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用
（三）会计分录模板
1、商品房纳税义务发生
（1）收款
借：银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
或应交税费——简易计税
（2）差额纳税
一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
（3）结转销售成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
3、预收帐款处理
（1）收到预售款时：
借：银行存款
贷：预收帐款
（2）预缴税款时
一般计税：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
简易计税：
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
4、收到保证金的处理
借：银行存款
贷：其他应付款
5、价外收入的会计处理
借：其他应付款/银行存款等
贷：营业外收入—违约金
其他业务收入—手续费收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
或：应交税费—简易计税
6、商品房自用
借：固定资产
贷：开发产品
7、土地使用权对外投资
借：长期股权投资
贷：无形资产—土地使用权
应交税费—应交增值税（销项税额）
或：应交税费—简易计税
营业外收入（差额）
8、商品房出租
（1）转为出租时
借：投资性房地产
贷：开发产品
（2）收取租金时
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
或：应交税费—简易计税
（3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
9、资金拆借
（1）借出资金时
借：其他应收款
贷：银行存款
（2）收到利息时
借：银行存款
贷：财务费用—利息收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
10、期末应交税费—应交增值税处理
（1）转出未交增值税
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费—未交增值税
（2）预缴税款抵减未交缴增值税
借：应交税费—未交增值税
贷：应交税费—预交增值税
（3）申报后缴纳
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
11、购买增值税防伪税控设备时
借：管理费用
贷：银行存款
借：应交税费—应交增值税（减免税款）
贷：管理费用
12、城市维护建设税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种
借：税金及附加
贷：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
应交税费——应交房产税
应交税费——应交车船税
应交税费——应交城镇土地使用税
13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时：
（1）印花税
借：税金及附加
贷：银行存款
（2）耕地占用税
借：在建工程（或无形资产）
贷：银行存款
（3）车辆购置税的核算
借：固定资产
贷：银行存款
（4）契税的核算
借：固定资产（或无形资产）
贷：银行存款
14、代扣代交个人所得税
（1）计算时
借：应付职工薪酬/应付利润
贷：应交税费—应交个人所得税
（2）上交时
借：应交税费—应交个人所得税
贷：银行存款
15、交企业所得税
（1）预缴时
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
（2）汇算清缴时
借：以前年度损益调整
贷：应交税费——应交所得税
或相反分录
16、产品视同销售
（一）会计分录模板
1、将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产
借：应付帐款（用于抵偿债务）
应付职工薪酬（用于职工福利、奖励）
长期股权投资（用于投资或换取股权）
利润分配（分配给股东或投资人）
固定资产（换取固定资产）
无形资产（换取无形资产）
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
同时结转成本:
借：主营业务成本
贷：开发产品
2、将开发产品用于损赠、赞助时
借：营业外支出
贷：库存商品
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
（二）相关税收政策
1、增值税
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2、企业所得税
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
依据：
1、《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条
2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发〔2009〕31号）第七条
17、折扣、折让和实物赠送等
（一）会计分录模板
1、商业折扣
开发商为促进开发产品销售而在房价上给予的价格扣除，应按照扣除商业折扣后的金额确定销售收入金额。即签合同的时候价钱签低一点，开发票时跟合同一致，按折扣后的价格确认收入。
借：银行存款等
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
2、销售折让和退回
销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，不符合购销合同的规定，买方要求在价格上给予减让或者将其全部或部分开发产品退给卖方时，可冲减当期销售收入。
（1）发生销售折让、退回时：
借：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
贷：应收帐款
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
如果发生退回
借：开发产品
贷：主营业务成本
（2）税金冲销：
借 ：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
贷：税金及附加
3、实物折扣
销售时赠送本企业开发产品或赠送外购产品的财税处理
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
借：主营业务成本
销售费用—销售费用
管理费用—业务招待费
贷：开发产品
例：销售商品房一套90万，赠送车库10万，取得销售价款90万。
借：银行存款 90
贷：主营业务收入—商品房 81
— 车库 9
借：主营业务成本
贷：开发产品—商品房
—车库
（二）相关税收政策
1、企业所得税按折让后的价格做收入，土地增值税仍按原价做收入，增值税可按规定开具红字增值税专用发票。建议重新修改合同，重新开具发票。
文件依据：《国家税务总局关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第19号 ）、《国家税务总局关于纳税人折扣折让行为开具红字增值税专用发票问题的通知》（国税函〔2006〕1279号）
2、计算缴纳企业所得税、土地增值税时，商品房和车库的成本都可以扣除。注意在合同里要分别注明商品房、车库的价格，开发票时分品名开具。
3、买一赠一销售本企业商品，如车库、地下室、阁楼，按总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。赠送外购的商品，如电器、精装修、宣传品，计入销售费用—业务宣传费，不超过当年销售收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
送给关系户的，计入管理费用—业务招待费，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
向个人销售商品和提供服务的同时给予的赠品，不用交个人所得税。属于随机赚送或抽奖的，要代扣代缴个人所得税。
文件依据：
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）
《国家税务总局关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知》（国税函[2003]847号）
《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)第四条第八项)
《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)
（四）经典例题
1、某企业是增值税一般纳税人，开发项目共有两期，两期建筑面积相同，开工日期均在2016年4月30日前，一期项目选择一般计税，二期项目选择简易计税。项目管理部购买办公用品 11.7 万元，无法在一、二期项目之间准确划分， 取得增值税专用发票 1张，注明金额为 10 万元，税额为 1.7 万元，款项通过银行存款支付。
借：开发成本—一期—开发间接费 100000
应交税费—应交增值税（进项税额）17000
贷：银行存款 117000
按建筑规模将进项税额在一、二期项目间划分：进项税额转出额=17,000÷2=8500 元
借：开发成本—一期—开发间接费 8500
贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）8500
2、A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开始预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。
2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元）。经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。
（1）在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。
应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 万元
借：应交税费——预交增值税 141.89
贷：银行存款 141.89
（2）纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。
（3）销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。
（4）纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额：
销项税额=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62万元
进项税额=110 万元
应纳税额=371.62-110=261.62万元
应补税额=261.62-141.89=119.73万元
纳税人应在7 月申报期应补增值税119.73万元。
会计分录：
（1）借：预收帐款 5250
贷：主营业务收入 4729.73
应交税费—应交增值税（销项税额） 520.27
（2）差额纳税
一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）148.65
贷：主营业务成本 148.65
（3）取得了建筑服务增值税专用发票
借：开发成本—B项目 1000
应交税费—应交增值税（进项税额）110
贷：银行存款 1110
（4）月末结转
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）261.62
贷：应交税费—未交增值税 261.62
（5）预缴税款抵减未交缴增值税
借：应交税费—未交增值税 141.89
贷：应交税费—预交增值税 141.89
（6）申报后缴纳
借：应交税费—未交增值税 119.73
贷：银行存款 119.73
所得税实务总结
一、文件依据
1、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税实施条例》，是房地产开发企业所得税的法律、法规依据。
2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号），房地产开发经营业务企业所得税处理办法。
3、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），明确了何为“开发产品已开始投入使用”。
4、《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。
5、《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号），将税务管理方式由事先备案改为事后报送专项报告，充实和完善了房地产开发企业成本对象管理。
二、基础数据比对
1、国有土地使用证：土地出让金。
2、房屋拆迁补偿协议：拆迁补偿费。
3、建设工程规划许可证：建设规模，容积率，成本对象。
4、建设工程施工许可证：施工单位、监理单位、工程概算、开工日期。
5、预售许可证：预售时间。
6、买卖合同：交房时间，房屋售价。
7、测绘报告：可售面积、公共配套面积、建筑面积。
8、工程竣工验收备案表：完工时间。
9、竣工报告：竣工时间、建筑面积。
10、工程结算书：计税成本。
11、施工合同：计税成本。
12、土地出让合同：土地取得方式。
13、租赁合同：租金收入。
14、借款合同：利息费用。
1-4：企业确定产品开发，采集原材料，找建设单位施工。5-8：领预售许可证，就可以签买卖合同，备案表报房管部门后可与房屋购买者办房屋产权证，测绘报告有时在前在后，最终以测绘报告上的面积确定可售面积。
三、基础数据表填写
表一：基本情况表（样表）
| 项目 | 开工时间 | 预售时间 | 竣工时间 | 占地面积 | 建筑面积 | 可售面积 |
| 一期 | ||||||
| 二期 | ||||||
| 会所 | ||||||
成本 对象…… | ||||||
| 合计 |
基本情况表（表一）：根据测绘报告填写开工时间、可售面积，根据预售证书填写预售时间，根据竣工备案表填写完工时间、建筑面积，根据土地证填写土地面积。根据《开发产品明细帐》、 《建设工程施工许可证》填写成本对象，如：多层/别墅/幼儿园，住宅/商铺， 一期/二期/会所/人防车位，A区/B区/C区。
表二：销售收入表
| 年度 | 一期 | 二期 | ||||
| 已售面积 | 收入金 额 | 单位售价 | 已售面积 | 收入金 额 | 单位售 价 | |
| 2014年 | ||||||
| 2015年 | ||||||
| 合计 |
销售收入表（表二）以预收帐款明细帐、主营业务收入明细帐、开发产品明细帐为基础结合销售台帐、预售转收入明细表填写。
表三：开发成本表
| 成本项目 | 一期 | 二期 | 会所 | 幼儿园 |
| 土地征用费及拆迁补偿费 | ||||
| 前期工程费 | ||||
| 建筑安装工程费 | ||||
| 基础设施建设费 | ||||
| 公共配套设施费 | ||||
| 开发间接费 | ||||
| 合计金额 |
开发成本表（表三）：以开发成本明细帐为基础填写。
1.土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用。包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费。
2.前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。
3.基础设施费又称红线内工程费，指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
4.建筑安装工程费指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。分为以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
5.公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。
6.开发间接费用指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
表四：开发产品表
| 项目 | 一期 | 二期 | 会所 | 成本对象…… |
| 开发产品总成本 | ||||
| 可售面积 | ||||
| 单位成本 | ||||
| 已售面积 | ||||
| 销售成本 | ||||
| 自用面积 | ||||
| 自用成本 | ||||
| 结存面积 |
开发产品表（表四）：根据表一、表二和开发产品明细帐、主营业务成本明细帐、固定资产明细帐填写。
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
自用开发产品的计税成本=自用开发产品面积×可售面积单位工程成本
结存面积=可售面积-自用面积-已售面积
四、实地核查
1.楼盘完工程度
2.销售情况
3.出租情况
4.配套设施权属
5.杂物间、停车位销售情况
6.入住情况
7.精装修程度
8.绿化面积……
五、常见企业所得税问题
（一）完工产品未及时结转收入
项目已竣工备案或已入住，取得预售收入，会计帐记在预收帐款，未结转销售收入。
（二）虚开建安发票
异常表现：
1、低于当地当期同类开发项目单位平均建安成本。
2、已包含在总合同中的附属工程、水电工程、屋面防水工程等又单项签订虚假合同、虚假结算单。
3、虚构补充合同，增加工程款的补充合同。
4、工程付款的资金回流。
5、自购建材费用重复计算扣除。
6、建筑安装发票非项目所在地税务机关开具。
（三）多提预提费用
1、预提了不允许预提的配套设施建设费，如将园林绿化费做为公共配套设施预提;
2、多预提了允许预提的金额，如预提出包工程发票不足金额，超过了合同总金额的10% ;
3、已完工的配套设施不及时的进行清算;
4、虚设配套设施并预提相关建造费用。
（四）配套设施成本结转不准确
将自用、营利性的或产权不属于全体业主的配套设施计入公共配套设施分摊开发成本，应独立核算未独立核算；或虽单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。
（五）混淆项目，加大先期开发成本
人为调整建安成本在各个开发项目之间的分摊，将未完工的或打算自用的开发产品成本计入到已完工的开发产品成本，多转主营业务成本，人为调节利润，扩大税前扣除。
（六）车库、阁楼、地下室及精装房装修部分未申报收入。
（七）代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入。
（八）以房产对外投资、低价卖给内部职工，售价偏低，未视同销售。
（九）以房换地或以房抵债未按照市场销售价确认收入。
（十）委托方式销售开发产品不确认或未按规定确认销售收入。
（十一）银行按揭贷款不及时确认收入或者隐瞒首付款收入。
（十二）预售收入不及时入帐。如应计入预收帐款的定金、售房款计入其他应付款。
（十三）房产租赁收入未申报销售。
（十四）拆迁安置房未作销售或按协议价作收入，未视同销售。
（十五）对外投资减少，无转让收益。
（十六）政府返还未计入营业外收入，如土地出让金返还，拆迁补偿款返还。
（十七）收到政府奖励未计入营业外收入。
（十八）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等收入未入帐。
（十九） 拆迁补偿费虚列或未取得税法允许税前列支凭据。
（二十）虚假绿化费支出进开发成本。
（二十一）已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。
（二十二）用假发票列支成本、费用。
（二十三）代付小区商住楼电费计入企业开发成本。
（二十四）分摊扣除的利息费用不符合统借统还政策规定。
（二十五）施工合同里明确注明了包工包料，材料由施工方全部负担，但在开发成本中列支了开给建设方的材料发票，重复列支成本。
（二十六）施工合同里注明了只包工不包料，材料由建设方提供，但是建安发票金额却包含了甲供材。
（二十七）套用高标准的工程定额，虚增开发成本
（二十八）产权属于开发商的物业用房做为公共配套设施。
（二十九）工程建设期间的借款费用计入财务费用，应资本化分摊到开发成本中。
（三十）管理费用中列支了会务费、业务费、考察费等支出凭证后面的附件实际是烟、酒、餐饮发票等。
（三十一）会务费后未附会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准等相关的其他凭证。
（三十二）样板房装修费直接计入销售费用，未计入开发成本。单独建造、事后拆除的建造成本和装修费用，未作长期待摊费用处理。售楼处租赁费一次性列支，未在租赁期摊销。
（三十三）管理费用中列支与经营无关的赞助支出。
（三十四）将不予列支的高利贷利息开成咨询费发票计入管理费用。
（三十五）公益性捐赠超限额或直接捐赠未纳税调整。
(三十六）未按规定列支广告费支出。在取得预售许可证之前发生的广告支出（不含业务宣传费），属于非法支出，不允许申报扣除；建设年度发生的业务宣传费，如当年度没有对应的营业收入，则暂时不允许扣除，但未来年度允许按照规定申报扣除。
（三十七）未纳入职工福利费科目核算的职工福利性支出，福利费扣除限额已用完。
（三十八） 福利费、教育经费、工会经费、业务招待费超过扣除限额未调整。
（三十九）在管理费用—办公费、劳保费、差旅费中列支属于业务招待费性质的购物卡、礼品、餐饮支出。
（四十）将工程专项借款用于与生产经营无关的项目。
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